鲍威尔在发布会上表示，3月不太可能降息，此次美联储偏鹰派立场打击了市场的降息预期。

9月30日，上证指数大涨8.06%，在放假前一天，把国内民众对中国未来经济发展的信心推上了极点。而在被财经人士经常拿来与股市相互比较的楼市，广大市民和置业刚需人士，也刚刚过完一个“兴奋的不眠夜”：深圳市、广州市和上海市几乎同一时间发布更宽松的楼市优化新政：深圳调整了个人住房贷款政策、增值税征免年限和住房限购政策；广州全面取消限购政策，不再审核购房资格和限制购房套数；上海则在调整住房限购政策基础上，还优化了住房信贷政策。截至记者写稿的9月30日晚，北京亦连夜发布下调商业性个人住房贷款最低首付比例，调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限等八条楼市新政。

一线城市既是房地产市场的基本盘，也是反映全国未来行情走势的主要风向标，至此全部都出台了最新优化政策。叠加前几天密集出台的降息、降准等其它宏观调控措施，房地产最新一波重磅利好，到底给广州市场带来了哪些新变化？从9月30日上午到下午，南方+记者兵分多路，对保利、万科、中海、越秀、龙湖、新世界等多个龙头房企在广州中心区的售楼部进行了实地走访，以期为读者提供真实、及时的市场动向。

龙湖广州·御湖境项目现场图片。

一线调查

龙头开发商抢食政策红利“头啖汤”

“这一轮各级政府部门的支持太给力了！其实上周六，一批嗅觉敏锐的改善型买家已经闻风而起，在我们项目一天就签下了20套新房！”9月30日上午，万科广佛公司的一位管理人员在黄埔新城见到记者，就喜上眉梢地介绍个不停。在她看来，这几天国家和地方紧锣密鼓出台的政策“大礼包”，有力地提振了社会信心，相信这一轮行情启动后，市场真的要“起飞了，”

作为广州东边体量庞大、举足轻重的城市更新大盘，黄埔新城的表现一直牵动着业内人士的注意力。看到售楼部突如其来多出这么多客户、而且是直接带着银行卡来下定的，销售人员坦言信心明显被“点燃”了。希望这是一个好兆头，国庆长假是个好时机，上班族有充足的时间来实地感受，行情好的话他们有信心为100套精品新房找到理想买家。

同样自称吃到这波政策“头啖汤”的还有万科的万溪公司。据销售负责人介绍，该公司旗下越秀区瑧樾府在新政利好下，旧客及新客户线上咨询量增长137%，到访增长115%，政策落地当天成交5套千万以上房源；白云新城核心改善项目瑧山府在线咨询量暴涨153%，9月25日至今客户到访量环比上涨83%，累计成交4856万；朗庭项目9月28日单日现场来访过百，成交超10套。

万科万溪公司瑧园项目现场图。

位于海珠区的网红改善盘中海大境，一直在与相邻不远的越秀地产琶洲南TOD项目角力，其销售人员透露，从9月29日凌晨到9月30日上午，就火速成交了6套，目前数据还在刷新。

记者采访了解到，9月29日广州全面放开限购政策出台当晚，位于白鹅潭中央生活区的新世界天馥的置业顾问，就声称连续接到数十个客户来电，咨询政策细则及项目信息。与保利公司反映的情况相似，当晚新政颁布后不到30分钟，就有客户联系置业顾问线上转账，为看好的心水单位下定。位于广州长隆万博中心区的新世界耀胜尊府，在广州新政出台的新夜就推出了应景营销海报。由于正处地铁上盖，是广州为数不多的可以从地铁接驳直达电梯回家的高端楼盘。9月30日，该项目销售人员自称一早手机就未停过，其中，来电的大部分是来看过的旧客，咨询其之前心仪的房源有没卖掉，现在可以享受哪些优惠政策，午后，“直接来到现场的客户渐多，停车场都停满了，保安突然好忙！”

新世界耀胜尊府现场图片。受访者供图。

不仅广州中心城区“火起来了”，9月30日，记者了解到，以广佛同城生活为卖点的龙湖御湖境项目，在9月28日单日成交就突破10套。佛山目前已执行首套二套首付一致，激活了大量置换需求，改善客群比例也明显上浮。

行业纵深

买房送车不稀奇，重点还在强信心

记者调查发现，这一轮行情，启动最早的项目多集中在中心城区，而且以改善型项目为主。譬如，万科万溪瑧山府在售的是110-186㎡山景大宅，主要卖点是“户户朝南，一线望白云山。”万科黄埔新城项目计划加推阅海组团5号楼栋，其最新住宅产品、首个建面超200㎡的户型亦即将亮相。新世界金湖花园天岚新推出建面约98-143㎡CBD湖景现房，号称足不出户即可在阳台、卧室中，观赏到移步换景的湖山美景。中海大境项目联动地标海珠国家湿地公园，在售产品面积为164㎡和190㎡大平层。保利珠江天悦主推131-295㎡的白鹅潭一线江景大平层。龙湖广州•御湖境亦主推150~190㎡大平层。

但往往这类区位交通、建筑规划、户型设计和商业配套都比较占优势的产品，在市场上的售价也比较高。一大批改善型买家由于需要通过置换旧房的方式为完成交易，有的反复观望半年甚至更长时间还无法作出决定。

“总的来说，这两天许多同行都看到了市场回暖的迹象，对打好金九银十这场传统战役也更有信心了。但最后战果如何，还得看政策效应能维持多久以及大家信心是否持续坚挺下去。”一位大型房企的销售负责人对南方+记者坦承。“推动房地产平稳健康发展，既需要政府的政策支持引导，同时也需要全社会和全行业的共同努力。”

中海大境现场图片。

记者实地走访发现，为了能在国庆黄金周抓住更多客户，龙头房企近几天在营销上可说八仙过海，各显神通。有的早在中秋前已开始谋划实施新的营销策略。

9月30日，记者路过保利招商华发中央公馆项目营销中心，看到现场人流如鲫，一幅号称“保利史上最疯狂黄金周”的海报分外抢眼。其营销广告显示，该项目不仅可首期付款百分之五起，且可享受“成交即送品牌家电”“30天内无理由换房”，甚至“买房送车”的惊人优惠。购房者也可以选择将“成交礼”折算成补贴，抵扣房价，相关优惠将持续到10月7日。

这一波营销颇受关注的还有，在政府引导“以旧换新”的政策背景下，一些龙头房企推出的保质、保价、保换行动计划。譬如，越秀地产在其海珠区的琶洲南TOD、江湾和樾、天荟江湾等项目，均以关注产品兑现、服务兑现及美好生活场景营造为卖点，狠抓产品力建设；保利广东公司为置换客户推出千万补贴，安排专人为客户制定合理、有效的旧房销售策略，帮助客户快速卖出旧房。

新世界天馥现场图片。受访者供图

“开发商各种营销手段，虽然让人眼花缭乱，目的是加快项目去化和变现，但说实话，对真正想要买房的刚需和刚改族来说，还是有一定吸引力的。”一位中介人士对记者坦承，买卖双方都在市场迎来拐点之时，希望争得更多机会和空间。

不过，一些改善型换房置业者则告诉记者，与广州中心城区动辄大几千万元、甚至过千万元一套的重资产房屋相比，几万元家电家具，甚至十几、二十万一辆的汽车，都只能看成是配料，甚至是毛毛雨。

已经看了大半年房的张小姐告诉记者，送什么礼不重要，这些都是买方市场的特点。对置业者为说，重要的是，楼市要回归平稳健康发展，一个平稳健康的市场，才能更好地保护置业者的交易安全和资产价值。在她看来，比起奇招百出的营销手段，近期A股的连续大涨，宏观政策的持续优化，以及开发商重新表现出拿地热情，似乎更能提拔置业者的信心。

未来展望

土拍仍是风向标，长远要看收入和人口

土拍交易，被视为楼市未来行情的风向标。

就在广州全面放开限购的9月29日当天，保利发展以117.55亿元巨资在广州拿下天河金融城面粉厂地块。记者查阅公开资料获悉，该地块吸引了多家龙头开发商报名参拍，后来演变成越秀、中海、保利三家本地头部房企的“厮杀”，经过5小时、148轮激烈竞价，最终由保利拔得头筹，成交楼面价66957元/㎡，溢价率33.35%，刷新了天河区的成交楼面价纪录。要知道，同一天，苏州和南京分别有4宗和8宗宅地出让，最终均底价成交。

无独有偶。保利的另一家兄弟公司保利置业，刚在9月26日下午，同样以溢价超三成的方式取得宝安区一高价值地块。对房地产人士来说，这是一线城市重新调回消失已久的同行抢地模式。比广州的“三国杀”更激烈的是，这一地块引了保利、中铁+能建、中海、华润、招商等9家房企报名，在经过超80轮的激烈竞拍后，最终由保利系企业胜出。

作为全国房地产行业的头部企业，保利发展是业内公认比较具有政策和市场研判能力的开发商。9月30日，该公司在广州的一位销售人员告诉来访的南方+记者，保利在土拍市场的一举一动均备受同行关注，这次拿地之所以如此高调，可以说是公司管理层信心的回归。作为总部在广州的龙头企业，保利一直坚定看好广州市场，并把这里当作企业推动高质量发展的根据地。

万溪朗庭现场图。

实际上，在此前市场比较好困难的情况下，保利始终在努力做好深耕，把资源和精力都放在产品力研发和标准提升上，以期做强企业后发优势。另一位管理者一脸自豪地透露，该公司中秋节假三天的市场份额占广州全市同期销售的三成多。这两天，看到政策优化升级的力度和密度如此不同寻常，公司管理层上下的决心更大了，现在的发力点就是“要把货搞到中心区，”做更多引领行业的新项目，为满足市民不断增长的美好需要作出更大贡献。节前最后一个工作，公司全员都打满鸡血，在做最强准备，希望在金九银十后半段打出一波漂亮营销组合拳。

春江水暖鸭先知。龙头企业的热情和动向，还是给了置业者一定的情绪影响和信心引导。在龙湖公司的人士看来，随着央行连续出台一系列刺激政策，如降低首套房首付比例、下调住房公积金利率、降低商业住房贷款利率等，购房者的信心明显回升。这些政策降低了购房门槛和成本，使得更多潜在购房者愿意进入市场。

但作为一家至今有在坚守、做得不错的民营房企，龙湖公司仍认为对当前市场的热点和难点要理性看待。该公司一位销售人士对南方+记者说，尽管政策利好不断，但部分购房者仍持观望态度。他们担心房价未来可能再次波动，因此选择继续等待更好的入市时机。首付比例降低虽然降低了购房门槛，但同时也意味着贷款额度增加，一些购房者担心未来还贷压力较大，因此在做出购房决策时更加谨慎。此外，国际局势动荡和全球经济增速放缓等外部环境，也在影响购房者对未来的信心。

“这几天A股强势崛起，一些人开始相信扩张周期的到来。但房地产要真正全面回暖还有很多事要做、很长的路要走，未来最重要的影响变量因素就是收入和人口。成交结构接下来肯定要分化，还要提防一些空头力量的搅局。”保利公司的一位管理者给记者转来同行对当前形势的一些研判。在其看来，短期内不是每一家企业、每一个项目都一定能吃到肉。当前对业内人士来说，最重要的还是要共同携手，为市场信心的全面回归夯实基础。一个健康和可持续发展的市场，最符合大家的利益。

南方+记者 冯善书 柴亚娟 周中雨 优秀炒股配资门户

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